📐 Les divisions foncières et le bornage

Chapitre 3 — Définition des limites foncières, procédures de division, pérennisation des limites et cadre numérique (géo-foncier). ← portail

Sommaire

3.1 La définition des limites foncières
Les divisions foncières
La procédure, les intervenants
Réponse à rôle : qui fait quoi
🛠️ Géomètre : les 7 phases d’une division
Les documents conservatoires
Le contexte légal et réglementaire de la division
Les différentes étapes du dossier
La prise en compte de l’urbanisme et de l’environnement
Le plan de division
La pérennisation des limites, matérialisation des sommets
Dématérialisation, diffusion, conservation — le portail géo-foncier
L’aménagement foncier agricole et forestier
📚 Sources et références

3.1 — La définition des limites foncières

La limite foncière est la ligne qui sépare deux fonds (propriétés) voisins.
Elle constitue l’assise matérielle du droit de propriété : c’est elle qui détermine
l’étendue de la parcelle, sa contenance et les droits réels qui s’y attachent.
La définir précisément est le préalable indispensable à toute opération foncière :
vente, division, construction, hypothèque, bornage, aménagement foncier.

Une limite foncière se définit à trois niveaux, du plus théorique au plus concret :

Niveau	Nature	Support
Juridique	Le titre de propriété (acte notarié, jugement, acte administratif)	Acte authentique, fichier immobilier
Fiscal / documentaire	Le cadastre : plan + matrice, outil fiscal de nature indicative (ne confère pas la propriété)	Plan cadastral (PCI), matrice cadastrale
Matériel	La limite réellement implantée au sol : bornes, clôtures, murs, haies	Procès-verbal de bornage, plan de division

⚠️ Le cadastre est un document fiscal et administratif : il sert à l’assiette
des impôts fonciers et à l’identification des parcelles. Il ne vaut pas titre de propriété
(Cass. civ. 3e, jurisprudence constante). En cas de divergence, c’est le titre et, à défaut,
la possession (usucapion) qui priment. Le bornage a précisément pour objet de
fixer la limite réelle en cas d’incertitude.

Les divisions foncières

Définition

La division foncière est l’opération qui consiste à découper une propriété
(une parcelle ou un ensemble de parcelles) en plusieurs lots indépendants,
destinés à être vendus, donnés, transmis ou conservés séparément. Chaque lot devient une
nouvelle unité foncière, identifiable au cadastre par sa propre référence (section + numéro).

On distingue deux grandes familles de divisions :

Division volontaire (droit privé) : le propriétaire décide de diviser son fonds —
vente d’une partie (détachement), donation-partage, succession, partage, constitution de lots
à bâtir. C’est le cas le plus courant, traité par le géomètre-expert et le notaire.
Division d’initiative publique (droit public) : l’opération est conduite par une
collectivité ou l’État — expropriation, aménagement foncier agricole et forestier (AFAF),
opérations d’aménagement (ZAC), remembrement urbain. Les règles sont alors celles du Code
de l’expropriation, du Code rural ou du Code de l’urbanisme.

La division se distingue du lotissement : le lotissement est une division de
terrain en lots destinés à être bâtis, soumise à autorisation d’urbanisme (permis d’aménager)
lorsqu’elle crée plus de deux lots à bâtir (voir section urbanisme). Toute division, même sans
construction projetée, produit des effets juridiques (nouvelles unités foncières) et doit être
matérialisée par un document d’arpentage établi par un géomètre-expert.

Effets juridiques de la division

Création de nouvelles unités foncières (identification cadastrale propre à chaque lot) ;
Mutation de la propriété (si vente/donation) soumise à publicité foncière ;
Report des servitudes, charges et droits réels sur les lots issus de la division ;
Application des règles d’urbanisme propres à chaque lot (constructibilité, prospect, etc.).

La procédure, les intervenants

La division foncière est une opération pluridisciplinaire qui mobilise plusieurs
professionnels, chacun dans son domaine de compétence :

Intervenant	Rôle dans la division
🟣 Géomètre-expert	Profession réglementée (loi du 7 mai 1946). Seul habilité à réaliser les opérations de bornage et de division (levé, calcul, plan de division, document d’arpentage, PV de bornage). Responsabilité civile professionnelle obligatoire.
⚖️ Notaire	Rédige l’acte de vente / donation / partage, recueille le consentement, assure la publicité foncière (dépôt au service de la publicité foncière), conseille sur les aspects juridiques et fiscaux.
🏛️ Mairie	Instruit les autorisations d’urbanisme (permis d’aménager, déclaration préalable), délivre le certificat d’urbanisme, applique le PLU. Peut imposer des règles de division (taille minimale, accès, etc.).
🗂️ DDFiP — Cadastre	Met à jour le plan cadastral et la matrice (nouveaux numéros de parcelles, nouvelles contenances) à partir du document d’arpentage.
🏢 Service de la publicité foncière (SPF)	Ancienne conservation des hypothèques : publie les actes, numérote les volumes, tient le fichier immobilier.
👥 Propriétaires / voisins	Parties à l’opération : consentement, information et signature contradictoire du bornage (art. 646 du Code civil).
⚙️ Autres	Avocat (contentieux), architecte / urbaniste (projets), services de l’État (DDT : urbanisme, environnement, eau), France Services / guichets uniques.

💡 Le géomètre-expert détient un monopole légal pour les opérations de
bornage et de division : depuis la loi du 7 mai 1946 (art. 1er), « constituent des opérations de
bornage et de division, les opérations ayant pour objet de déterminer la limite des biens
fonciers […] ou de créer des lots ». Toute division doit donc passer par ses soins ; les plans
établis par des non-professionnels n’ont pas de valeur légale pour la création de lots.

Déroulé type de la procédure

Demande du propriétaire (ou du notaire) au géomètre-expert : analyse du besoin (vente partielle, partage, construction…).
Analyse des titres : lecture des actes, vérification de la situation cadastrale, recherche de servitudes, consultation du PLU.
Levé topographique : mesures sur le terrain (rattachement au système légal RGF93 / Lambert-93), relevé des limites apparentes et des bâtis.
Établissement du plan de division et du document d’arpentage (voir section dédiée).
Information des voisins et bornage contradictoire si nécessaire (convocation, réunion sur site, pose des bornes, PV).
Validation notariale : l’acte reprend le plan, les surfaces et les références cadastrales ; signature.
Publication au service de la publicité foncière (délai légal).
Mise à jour cadastrale par la DDFiP (nouveaux numéros de parcelles).

Réponse à rôle — qui fait quoi dans une division ?

Pour bien comprendre la mécanique, voici chaque intervenant avec son objectif,
ses actions concrètes et son livrable — puis une scène type qui les
fait dialoguer.

🧑 Client (propriétaire / acquéreur)

Le client est au centre : c’est lui qui décide et qui paie.

Objectif : diviser pour vendre, transmettre, bâtir ou financer — obtenir des lots viables et sécurisés juridiquement.
Actions : expose son besoin au géomètre et au notaire ; fournit ses titres de propriété (actes, cadastre) ; donne son accord sur le projet de division ; signe le PV de bornage et l’acte ; règle les honoraires.
Livrable reçu : plan de division, PV de bornage, acte notarié publié, nouvelles références cadastrales.

🟣 Géomètre-expert

Le technicien-juriste des limites : monopole légal du bornage et de la division.

Objectif : définir les limites avec exactitude et les rendre pérennes, dans le respect du droit et des normes.
Actions : analyse des titres ; levé topographique (RGF93/Lambert-93) ; établit le plan de division et le document d’arpentage ; organise le bornage contradictoire, pose les bornes, rédige le PV ; vérifie urbanisme/servitudes ; informe le cadastre.
Livrables : plan de division, document d’arpentage, procès-verbal de bornage, rapport technique.

🛠️ Géomètre — les 7 phases d’une division foncière (fiche opérationnelle)

Déroulé complet pas à pas (cliquer pour replier/déplier)

Phase 1 — 🧾 Enregistrement du client

Identification des parcelles (références cadastrales, commune, section) ;
Définition de l’étendue du travail et montant estimé des travaux géomètres ;
Devis au client ;
Signature d’un bon de commande et d’un pouvoir ;
Fixation d’une date d’intervention.

Phase 2 — 🔎 Recherche de documentation

Source	Recherches menées
🖥️ SPDC (Serveur Professionnel Documentation Cadastrale)	Identification des propriétaires, identification des voisins
🌐 Géofoncier	Bornages antérieurs, DMPC existants
🗺️ Géoportail / Géofoncier	Zones environnementales, repères de nivellement
🚧 Réseaux	Recherche de réseaux existants, déclaration d’intention de travaux (DT)
🏛️ Mairie	Demande de certificat de numérotage, zones environnementales PPRN
📁 Archives cabinet / confrères	Travaux antérieurs sur le secteur
📐 Urbanisme	Demande de certificat d’alignement ; demande de CU (certificat d’urbanisme) pour fixer la réglementation et vérifier la faisabilité de l’opération ; récolte d’informations : zone de PLU, extrait du règlement, largeur des voies, etc.
🧑‍🌾 Commission communale d’aménagement	Autorisation de diviser, dans le cas d’une division d’un terrain remembré
🗂️ Cadastre / hypothèques	Demande d’extrait PCI (plan cadastral informatisé), inventaire des servitudes

Phase 3 — 🧭 Travaux de terrain

Reconnaissance : recherche des bornes et des limites apparentes ;
Levé de l’état des lieux et des limites apparentes ;
Levé des réseaux, du bâti et de la topographie de la parcelle ;
Piquetage sur le terrain ;
Rattachement (au système légal RGF93 / Lambert-93).

Phase 4 — 💻 Travaux de bureau

Courriers aux voisins : convocation, pouvoirs ;
Dessin du plan relevé ;
Projet de division ;
Présentation / validation du client ;
Établissement du plan de division ;
Demandes d’urbanisme (permis d’aménager, déclaration préalable).

Phase 5 — 📍 Travaux terrain : le bornage des limites

Analyser les titres de propriété ;
Convoquer et recueillir l’état civil des parties ;
Examiner les lieux et définir la limite ;
Confectionner un document graphique ou un rapport ;
Établir le procès-verbal de bornage comportant la signature des parties — ou procès-verbal de carence en cas de refus/absence ;
Archiver le dossier dans le portail Géofoncier ;
Relever les limites ;
Affichage de la demande d’urbanisme (panneau réglementaire).

Phase 6 — 📊 Travaux de bureau

Envoi des PV aux voisins ;
Calculs de surfaces ;
DMPC (document modificatif du parcellaire cadastral) ;
Envoi des documents au client et au notaire ;
Temps passé / facturation.

Phase 7 — 🏗️ Travaux de terrain (finalisation)

Piquetage des voies ;
Implantation / bornage des lots.

⚖️ Notaire

Le juriste de l’acte : sécurise la mutation et la publie.

Objectif : donner un acte authentique opposable aux tiers, conseiller et garantir la sécurité juridique de l’opération.
Actions : vérifie les titres et la capacité des parties ; s’appuie sur le plan du géomètre ; rédige l’acte (vente, donation, partage) en y annexant le plan ; recueille les signatures ; gère la fiscalité (droits de mutation) ; assure la publicité foncière.
Livrables : acte authentique signé, publication au service de la publicité foncière (SPF), attestation de publication.

👥 Voisins (propriétaires riverains)

Les parties au bornage : leur accord conditionne la définition des limites.

Objectif : préserver leurs droits (leur limite ne bouge pas sans leur accord) et sécuriser leur propre fonds.
Actions : sont convoqués au bornage (art. 646 C. civ.) ; participent à la reconnaissance des limites ; signent (ou refusent) le PV ; peuvent contester en justice en cas de désaccord.
Livrables : signature du PV de bornage = reconnaissance de la limite commune (opposable ensuite aux acquéreurs successifs).

🏛️ Mairie

L’autorité d’urbanisme : police du sol sur la commune.

Objectif : faire respecter le PLU / RNU et les règles de sécurité et de salubrité ; connaître le devenir du territoire.
Actions : délivre le certificat d’urbanisme ; instruit les déclarations préalables et permis d’aménager ; peut imposer des contraintes (accès, réseaux, taille des lots) ; tient à jour les documents d’urbanisme ; consulte l’ABF en secteur protégé.
Livrables : certificat d’urbanisme, arrêtés (DP, PA), informations réglementaires.

🗂️ Cadastre (DDFiP)

Le gestionnaire du plan fiscal : enregistre les nouvelles parcelles.

Objectif : maintenir à jour le plan cadastral et la matrice (identifiants, contenances, propriétaires) pour l’assiette fiscale.
Actions : reçoit le document d’arpentage ; attribue les nouveaux numéros de parcelles ; met à jour les contenances et le fichier des propriétaires ; sert de référence pour l’identification des biens (sans valoir titre de propriété).
Livrables : nouveau plan (PCI vecteur), références cadastrales des lots, mise à jour de la matrice.

📐 Urbanisme (services instructeurs / DDT)

Le contrôle réglementaire : la division doit s’inscrire dans la règle.

Objectif : s’assurer que la division respecte le droit des sols et les contraintes supra-communales (loi Littoral, risques, environnement).
Actions : instruit les autorisations (avec la mairie) ; vérifie le zonage, les servitudes d’utilité publique (SUP) ; applique les règles nationales (RNU) hors PLU ; traite les dossiers « loi sur l’eau », risques, Natura 2000 ; contrôle la conformité après coup.
Livrables : décisions d’autorisation/refus, avis, porter à connaissance.

⚖️ Le juge (tribunal judiciaire)

L’arbitre en cas de désaccord : il tranche les litiges de limites.

Objectif : départager les propriétaires quand le bornage amiable échoue ou quand une limite est contestée.
Actions : saisi sur le fondement de l’art. 646 du Code civil (action en bornage) ; peut ordonner une expertise judiciaire confiée à un géomètre-expert (ou expert près la cour d’appel) ; recueille les éléments (titres, PV, possession) ; rend un jugement qui fixe la limite ; peut allouer des dommages-intérêts et les dépens.
Livrables : jugement (parfois après rapport d’expertise), qui vaut titre et peut être publié au fichier immobilier ; frais souvent à la charge du perdant.

🎬 Scène type — « Division d’un terrain à bâtir »

Les rôles en action (dialogue résumé)

Client : « Je veux vendre la moitié de mon terrain à Royan pour financer la construction sur l’autre moitié. »
Géomètre : « Je consulte le PLU (zone U), vos titres et géo-foncier. Je lève le terrain et vous propose un plan en 2 lots. Nous convoquerons votre voisin pour le bornage. »
Mairie : « 2 lots à bâtir en zone U : une déclaration préalable suffit, je vous la délivre. Attention à la bande inconstructible le long du ruisseau. »
Urbanisme/DDT : « Zone humide au nord : j’impose un léger décalage du lot 2 et une bande végétale. »
Voisin : « D’accord pour la limite, je signe le PV de bornage — je récupère une copie pour mon notaire. »
Notaire : « J’annexe le plan de division au compromis, puis à l’acte. Je publie au service de la publicité foncière. »
Cadastre : « Sur la base du document d’arpentage, je crée les parcelles 214 et 215 et je mets à jour la matrice. »

→ Chaque rôle a un livrable précis ; l’ordre logique est : client → géomètre (plan + bornage) → mairie/urbanisme (autorisation) → notaire (acte + publication) → cadastre (mise à jour).

⚔️ Variante litige — « Le voisin conteste la limite »

Quand le dialogue ne suffit pas, le juge entre en scène

Client : « Mon voisin refuse de signer le PV de bornage, il prétend que la limite passe 2 m plus loin chez lui. »
Géomètre : « Le PV est signé par une seule partie ; je vous remets mon rapport et mon plan pour la procédure. »
Voisin : « Je conteste — mes titres mentionnent une plus grande contenance. »
Juge (TJ) : « Vu l’art. 646 du Code civil, j’ordonne une expertise judiciaire ; le géomètre-expert désigné établira la limite. »
Géomètre-expert judiciaire : « Rapport déposé : les titres sont contradictoires, mais la possession paisible et continue depuis 30 ans fixe la limite au droit de la haie. »
Juge : « Jugement : la limite suit la haie. Les dépens et l’expertise sont à la charge du voisin débouté. »

→ Le bornage amiable reste la règle (95 % des cas) ; le bornage judiciaire est l’exception qui sécurise définitivement la limite, au prix d’un délai (6 à 18 mois) et de frais.

Les documents conservatoires

Les documents conservatoires sont les pièces qui prouvent et pérennisent
les droits et les limites. Ils doivent être conservés avec soin, car ils font foi pour
l’avenir (ventes successives, litiges, contentieux) :

Document	Contenu	Conservation
📜 Acte notarié (vente, donation, partage)	Identification des parties, désignation du bien (section, n°, contenance), prix, servitudes, références du plan annexé	Minutes conservées par le notaire (100 ans), copie au client, publication au SPF
📏 Document d’arpentage / plan de division	Plan des lots créés, cotes, surfaces, numérotation, bornes	Archives du géomètre-expert (dossier professionnel), annexé à l’acte, cadastre
📍 Procès-verbal de bornage (+ plan)	Date, parties présentes, limites contradictoires reconnues, emplacement et nature des bornes, croquis	Archives du géomètre-expert ; consultable via le portail géo-foncier (annuaire des détenteurs)
🏢 État descriptif de division (EDD) / règlement de copropriété	Description des lots, parties communes/privatives, tantièmes	Notaire, syndic, fichier immobilier
🏗️ Autorisations d’urbanisme	Certificat d’urbanisme, permis d’aménager, déclaration préalable	Mairie (archives communales), DDT
🗺️ Cadastre (plan + matrice)	Représentation des parcelles, contenances, propriétaires	DDFiP, consultable en ligne (cadastre.gouv.fr, Géoportail)

La dématérialisation (voir section dédiée) transforme ces documents papier en
données numériques diffusées par des portails publics : Géoportail, cadastre.gouv.fr,
Géoportail de l’urbanisme, géo-foncier pour les dossiers de géomètres-experts.

Le contexte légal et réglementaire de la division

La division foncière s’inscrit dans un cadre juridique dense. De nombreux textes la
régissent : Code civil, Code de l’urbanisme, Code de l’environnement,
Code rural et de la pêche maritime, Code de la voirie routière, Code général de
la propriété des personnes publiques… À cela s’ajoutent de nombreuses lois, décrets,
ordonnances et une jurisprudence fournie :

Texte	Apport
Code civil — art. 544	Définition de la propriété : « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Code civil — art. 637 et 686 (servitudes)	Les servitudes : art. 637 (définition : charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire) et art. 686 (les propriétaires peuvent établir telles servitudes que bon leur semble, pourvu que les services soient imposés à un fonds et non à une personne).
Code civil — art. 640 et s.	Servitudes qui dérivent de la situation des lieux : écoulement des eaux, passage (enclave, art. 682), bornage… imposées par la configuration naturelle des fonds.
Code civil — art. 649 et s.	Servitudes établies par la loi : mitoyenneté (murs, haies, fossés), distances et plantations, vues — réglementées directement par la loi.
Code civil — art. 686 et s.	Servitudes établies par le fait de l’homme : créées par titre (acte notarié, convention), par destination du père de famille ou par prescription trentenaire — l’usage et l’étendue se règlent par le titre qui les constitue (art. 686, al. 2).
Code civil (art. 646, 647…)	Droit de chaque propriétaire de requérir le bornage de sa propriété ; clôture forcée (art. 647).
Loi du 7 mai 1946	Institue l’Ordre des géomètres-experts et le monopole professionnel du bornage et de la division.
Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955	Règlement d’administration publique sur la publicité foncière : formalités, fichier immobilier, numérotation des volumes.
Décret n° 55-471 du 22 avril 1955	Révision du cadastre et modalités des opérations de remembrement / conservation cadastrale.
Code de l’urbanisme (L. 442-1 et s., R. 421-19 et s.)	Lotissements et divisions soumises à autorisation : permis d’aménager pour les divisions créant plus de deux lots à bâtir, règles du PLU.
Code de l’urbanisme — art. L. 421-4	Champ d’application des déclarations préalables : les constructions, aménagements, installations et travaux qui n’ont pas besoin de permis sont soumis à déclaration préalable (dont certaines divisions en zone urbaine, art. R. 421-23).
Code rural et de la pêche maritime (L. 121-1 et s.)	Régime de l’aménagement foncier agricole et forestier (ex-remembrement) et des échanges d’immeubles ruraux.
Code rural — art. L. 123-17	Démembrement des parcelles remembrées : encadrement de la division des parcelles issues d’un remembrement (autorisation de la commission communale d’aménagement foncier).
Code de la voirie routière — art. L. 112-1	Alignement : le certificat d’alignement détermine la limite du domaine public routier — indispensable pour toute division en bordure de voie publique.
Code général de la propriété des personnes publiques	Règles applicables aux biens des personnes publiques (domaine public/privé), servitudes d’utilité publique et limites avec les fonds privés.
Code de l’expropriation	Divisions/cessions contraintes pour cause d’utilité publique.
Normes professionnelles de l’Ordre	Spécifications techniques des documents d’arpentage et de bornage (contenu du plan, précision, système de projection).

🏷️ Les 3 catégories de servitudes (art. 637 à 709 C. civ.) :
① dérivant de la situation des lieux (art. 640-648 : eaux, passage en cas d’enclave…) ;
② établies par la loi (art. 649-685 : mitoyenneté, distances, vues) ;
③ établies par le fait de l’homme (art. 686-709 : par titre, destination du père de famille ou prescription).
Le géomètre-expert doit inventorier ces servitudes (SPDC, cadastre, géo-foncier, archives) avant tout projet de division.

🔑 À retenir : la division est libre dans son principe (le propriétaire
divise comme il l’entend) mais encadrée dans ses effets : monopole du géomètre-expert
pour la définition des limites, authenticité notariale pour les mutations, publicité
foncière pour l’opposabilité aux tiers, contrôle d’urbanisme pour les divisions à bâtir.

Les différentes étapes du dossier

Un dossier de division complet se construit en huit étapes :

Analyse préalable — Consultation du PLU et du règlement national d’urbanisme (RNU) hors PLU ; certificat d’urbanisme d’information ou opérationnel si nécessaire ; vérification des servitudes (SUP), des réseaux, de l’accès.
Analyse des titres et de la situation cadastrale — Relevé des références (section, numéro), des contenances, des charges et servitudes grevant le fonds.
Levé topographique — Mesure du terrain, des limites apparentes, des constructions et plantations ; rattachement au système légal (RGF93 / Lambert-93, précision centimétrique).
Projet de division — Implantation des nouveaux lots (respect des règles d’urbanisme : surfaces minimales, accès, prospect), calcul des surfaces.
Réunion contradictoire et bornage — Information des propriétaires voisins (art. 646 C. civ.), reconnaissance des limites, pose des bornes, établissement et signature du procès-verbal de bornage.
Rédaction des documents — Plan de division, document d’arpentage, tableau récapitulatif des lots (numéro, surface, destination).
Acte notarié — Le notaire rédige l’acte en s’appuyant sur les documents du géomètre ; signature ; remise des fonds.
Formalités postérieures — Publication au service de la publicité foncière (délai : 2 mois après la signature ? → dès que possible, sous peine d’inopposabilité), mise à jour du cadastre par la DDFiP, information de la mairie le cas échéant (divisions soumises à autorisation).

⏱️ Durée indicative d’un dossier simple : 3 à 8 semaines (hors autorisations
d’urbanisme, qui peuvent ajouter 2 à 4 mois). Le coût (honoraires du géomètre-expert, émoluments
notariés, frais de publicité foncière) est variable selon la complexité et la surface.

La prise en compte de l’urbanisme et de l’environnement

Urbanisme

Zonage PLU : la constructibilité dépend de la zone (U, AU, A, N). Une division en zone agricole (A) ou naturelle (N) ne peut pas créer de lots à bâtir sauf exceptions (STECAL, bâtiments agricoles…).
Division soumise à permis d’aménager (art. R. 421-19 CU) : toute division de terrain créant plus de deux lots à bâtir, ou située dans un secteur protégé (site classé, abords de monuments historiques…), nécessite un permis d’aménager.
Division en zone U : si le PLU n’impose pas d’autorisation, une simple déclaration préalable (division en zone urbaine, art. R. 421-23 CU) ou aucune formalité selon le règlement.
Règles du PLU applicables à chaque lot : taille minimale des parcelles (COS supprimé depuis la loi ALUR, mais le PLU peut fixer des surfaces minimales en zone A/N), accès, stationnement, implantations, aspect.
Certificat d’urbanisme (CU) : outil de sécurisation — le CU opérationnel garantit les règles applicables pendant 18 mois (5 ans pour le volet urbanisme depuis la loi ELAN pour certains cas).
Division à l’intérieur d’un lotissement : si le terrain est déjà dans un lotissement, la division des lots existants peut être soumise au règlement du lotissement (clauses d’interdiction de division).

Environnement

Risques naturels : PPRI (inondation), PPRn (mouvements de terrain, cavités), argiles (retrait-gonflement) — la constructibilité peut être limitée ou conditionnée ; information acquéreur-locataire (IAL) obligatoire.
Zones humides : inventaire communal, trame verte et bleue — une division/construction en zone humide est soumise à la réglementation « eau » (art. L. 214-1 et s. Code de l’environnement) ; la destruction de zone humide est encadrée (compensation).
Espèces protégées : présence de faune/flore protégée → dossier dérogation « espèces protégées » avant travaux.
Natura 2000, sites classés/inscrits, monuments historiques : avis de l’ABF (architecte des bâtiments de France) ou évaluation d’incidence.
Loi sur l’eau (IOTA) : imperméabilisation, rejet, prélèvement → déclaration ou autorisation selon les seuils.
Assainissement : présence de réseau collectif (raccordement obligatoire si existant) ou assainissement non collectif (contrôle SPANC, étude de sol).
Séquence ERC (Éviter-Réduire-Compenser) : principe général appliqué aux projets d’aménagement, y compris les divisions à bâtir.

🌍 Le géomètre-expert intègre ces contraintes en amont : choix de
l’implantation des lots, vérification des servitudes d’utilité publique (SUP) via le Géoportail
de l’urbanisme, alerte du notaire et du propriétaire sur les contraintes réglementaires.

Le plan de division

Le plan de division (ou plan d’arpentage) est le document graphique qui
représente les lots issus de la division. C’est la pièce maîtresse du dossier : il est annexé à
l’acte notarié et sert de base à la mise à jour cadastrale. Il doit comporter :

La situation : commune, adresse ou lieu-dit, référence(s) cadastrale(s) d’origine (section, numéro, feuille) ;
Le fond de plan : levé topographique (limites, bâtiments, voiries, réseau) rattaché au système légal RGF93 / Lambert-93 (anciennement NTF) ;
Les lots créés : numérotation (A, B, C ou 1, 2, 3…), contour fermé de chaque lot, cotes des côtés et diagonales, surfaces en m² ;
Les bornes : position des sommets matérialisés (symbole normalisé), nature des bornes ;
Les servitudes et accès : passage, réseaux, distance aux limites ;
Le cartouche : échelle (1/200 à 1/1000 selon la taille), orientation (nord), date, nom du géomètre-expert, n° de dossier, mention « document d’arpentage » ;
Le tableau récapitulatif : lot, contenance, destination (constructible, jardin, terrain…), éventuellement surface de plancher admissible.

Règles d’or du plan de division

Chaque lot doit avoir une surface exacte (au m² près, cohérente avec la contenance totale du fonds d’origine) ;
La somme des lots = la parcelle d’origine (pas de perte ni de gain de surface) ;
Le plan doit être signé et cacheté par le géomètre-expert ;
Il doit être repris dans l’acte notarié (annexé, avec renvoi expresse) pour produire ses effets ;
Les précisions respectent les spécifications professionnelles de l’Ordre (tolérances selon la classe de précision).

La pérennisation des limites foncières, matérialisation des sommets

Une limite n’existe juridiquement que si elle est pérennisée. La matérialisation
des sommets (points d’angle des parcelles) par des bornes est le moyen classique de
fixer la limite dans le temps et d’éviter les contestations.

Les moyens de matérialisation

Type	Description	Usage
Borne en pierre / béton	Borne massive (souvent 15-20 cm), scellée, parfois croix gravée ou repère	Zones rurales, limites anciennes, terrain naturel
Borne métallique (fonte, acier)	Tube ou croix en fonte/fer, parfois avec tête numérotée	Classique en France, très durable
Piquet / tube PVC ou PEHD	Tube plastique de couleur, léger	Divisions récentes, zones non revêtues
Clou / broche / cheville	Repère métallique scellé dans l’enrobé, le béton ou un mur	Milieu urbain, voirie, ouvrages
Repère sur ouvrage	Croix, trait ou plaque sur mur, mur de clôture, caniveau	Limites adossées à des constructions

Le procès-verbal de bornage

Le bornage est l’opération contradictoire (tous les propriétaires concernés
convoqués) par laquelle le géomètre-expert détermine et matérialise la limite séparative.
Il se conclut par un procès-verbal de bornage signé par les parties, qui vaut
reconnaissance des limites et fait foi jusqu’à preuve contraire. S’il est annexé à un acte
notarié, il devient opposable aux acquéreurs successifs.

Bornage amiable : tous les voisins sont d’accord → PV signé (le cas le plus fréquent) ;
Bornage judiciaire : désaccord → action en bornage devant le tribunal judiciaire (art. 646 C. civ.), qui désigne un expert ;
Bornage unilatéral (ou « anti-bornage ») : un propriétaire fait constater la limite seul → sans valeur contradictoire, simple document d’information.

Entretien et protection des bornes

Les bornes doivent être entretenues (dégagement, contrôle) ; leur disparition (labour, travaux) peut imposer une réimplantation (rebornage) par un géomètre-expert ;
Détruire, déplacer ou dégrader une borne est un délit (art. 322-1 et 322-2 du Code pénal : destruction de biens, peine pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende pour une borne servant à délimiter les fonds) ;
Les clôtures, murs et haies participent aussi à la matérialisation mais n’ont de valeur juridique que si elles correspondent à la limite bornée (présomption simple de limite en cas de possession paisible et continue).

📌 Bon réflexe : conserver une copie du PV de bornage et du plan
avec les titres de propriété, et photographier les bornes après pose (repère dans le temps).

Le contexte réglementaire de la dématérialisation — le portail géo-foncier

La dématérialisation des documents fonciers est encadrée par plusieurs dispositifs :

Plan Cadastral Informatisé (PCI) : numérisation du plan cadastral (vecteur) pilotée par la DGFiP — aujourd’hui couverture nationale quasi complète ;
Loi pour une République numérique (2016) : ouverture des données publiques par défaut, dont le cadastre et les données d’urbanisme ;
Réforme de la publicité foncière : dématérialisation des formalités (Télé@ctes, e-SPF), fichier immobilier informatisé (FIDJI) ;
Géoportail de l’urbanisme : diffusion nationale des documents d’urbanisme (PLU, PLUi, cartes communales, SUP) ;
Base de données nationale : mutualisation des référentiels (BD Parcellaire IGN, RPC — Référentiel des Parcelles et des Constructions, DVF, BAN).

Le portail géo-foncier

Géo-foncier — le portail de l’Ordre des Géomètres-Experts

geofoncier.fr est le portail
national de l’Ordre des Géomètres-Experts. Il assure la diffusion et la conservation
de l’information numérique produite par les géomètres-experts : dossiers de bornage,
de division, de copropriété (EDD/EDDM), d’implantation…

Vue publique (public.geofoncier.fr) : recherche par parcelle des dossiers enregistrés — nature des opérations (bornage, division…), date, cabinet détenteur ;
Annuaire des géomètres-experts : recherche par département, fiches cabinets avec coordonnées ;
Détenteur d’un dossier : le cabinet qui conserve les documents est identifiable → c’est lui qu’il faut contacter pour retrouver un bornage ancien (certains PV remontent aux années 1950) ;
Espace professionnel : dépôt et archivage des dossiers par les cabinets, conformément aux règles de l’Ordre.

Cette base nationale est un outil précieux pour la récurrence des limites :
avant toute nouvelle opération, le géomètre-expert consulte géo-foncier pour retrouver les
bornages et divisions antérieurs, réutiliser les points déjà matérialisés et garantir la
cohérence des limites dans le temps (principe de non-contradiction des documents).

Le principe de l’aménagement foncier agricole et forestier

L’aménagement foncier agricole et forestier (AFAF) — anciennement
« remembrement » — est une procédure d’intérêt général qui vise à restructurer
la propriété foncière d’un territoire pour améliorer les conditions d’exploitation agricole et
forestière, tout en préservant l’environnement et les paysages (art. L. 121-1 du Code rural et
de la pêche maritime).

Objectifs

Regrouper les parcelles dispersées d’un même propriétaire en îlots plus vastes et mieux formés (réduction des temps de travail, des déplacements) ;
Améliorer l’accès (chemins d’exploitation), le drainage, l’irrigation ;
Prendre en compte l’environnement : haies, zones humides, corridors écologiques, paysage (depuis la loi de 2005, l’AFAF intègre des objectifs environnementaux) ;
Résoudre des situations de mitage ou d’enclavement.

Procédure

Initiative : le conseil départemental (ou l’État) décide de l’opportunité d’un périmètre d’aménagement foncier ;
Commission communale / intercommunale d’aménagement foncier (CCAF / CIAF) : instance élue locale qui conduit l’opération (enquêtes, propositions d’échanges) ;
Études préalables : diagnostic agricole, environnemental, paysager ;
Évaluation des apports : chaque parcelle est classée selon sa « valeur de productivité réelle » (nature du sol, culture, drainage…) ;
Projet d’échanges : attribution de nouvelles parcelles (compte tenu des apports, des droits et servitudes, des exploitations) ;
Enquête publique : consultation des propriétaires et du public ;
Arrêté préfectoral : approbation du nouveau parcellaire ;
Réalisation des travaux connexes : chemins, hydraulique, plantations, clôtures ;
Publication et mise à jour du cadastre ; possibilité de soulte (compensation financière) en cas d’écart de valeur.

🌾 L’AFAF ne transfère pas la propriété : chaque propriétaire reçoit des
parcelles de valeur équivalente à ses apports. Les droits réels (usufruit,
servitudes, hypothèques) sont reportés sur les nouvelles parcelles. C’est une division
« inversée » : au lieu de découper, on restructure — mais les mêmes outils de mesure, de
plan et de publicité foncière sont mobilisés.

📚 Sources et références

• Légifrance — Code civil : art. 544 (droit de propriété), art. 646 (bornage), art. 647 (clôture) — lien
• Loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres-experts (monopole du bornage et de la division, art. 1er) — lien
• Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 — règlement d’administration publique pour l’application du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière — lien
• Code de l’urbanisme — art. L. 442-1 et s. (lotissements), R. 421-19 (permis d’aménager), R. 421-23 (déclaration préalable en zone U) — lien
• Code rural et de la pêche maritime — art. L. 121-1 et s. (aménagement foncier agricole et forestier) — lien
• Code de l’environnement — art. L. 214-1 et s. (loi sur l’eau), espèces protégées (L. 411-1 et s.), Natura 2000 (L. 414-4) — lien
• Code pénal — art. 322-1 et 322-2 (destruction/dégradation de biens, dont les bornes) — lien
• Portail géo-foncier (Ordre des géomètres-experts) — recherche par parcelle des dossiers de bornage/division, annuaire — geofoncier.fr · public.geofoncier.fr
• Cadastre officiel (DGFiP) — plan cadastral et matrice — cadastre.gouv.fr · cadastre.data.gouv.fr
• Géoportail de l’urbanisme — PLU/PLUi, cartes communales, SUP — geoportail-urbanisme.gouv.fr
• Géoportail IGN — BD Parcellaire, orthophotos, relief — geoportail.gouv.fr
• Géorisques — risques naturels et technologiques par commune/parcelle — georisques.gouv.fr
• Ordre des Géomètres-Experts — informations professionnelles et annuaire — geometre-expert.fr

ℹ️ Les liens législatifs renvoient aux codes consolidés de Légifrance (textes en vigueur).
Les articles cités sont les plus directement applicables à la division et au bornage ; les
règles locales (PLU, servitudes) doivent toujours être vérifiées auprès de la mairie et du
géomètre-expert pour le cas d’espèce.